有關注房市的你，是否好奇建商怎麼知道未來房價是多少? 如果你要買重劃區的房子，今天的議題你一定要看完。因為建商的購地價格，會透露出他們對這個區域未來房價的看法，看完這集你也能自己推算喔！
房價推算的原理是什麼?
在看房市新聞的時候你會發現，很多建商砸大錢買土地，這種新聞對在買房的你其實也有幫助。通常新聞都會說出建商買地每坪單價約多少，像是國泰建設在台中14期砸7.7億收購土地，每坪土地單價約66萬元。有了這些資訊，接著只要帶入下面的公式，就能推估出未來的房價是多少！為了讓大家更好理解，我們簡化了結構，房價基本是由土地成本、營建成本和建商利潤3者構成。
土地成本＋營造成本＋建商利潤＝未來預估價
〔(土地單價÷最高容積率÷1.6)+12至14萬〕X1.35＝未來預估價
瞭解這個公式之後，就能自己推算未來的房屋價格賣多少才合理，買屋談判也能更有底氣，不過推估價還是會因為市場變動而有所不同。註：為了降低複雜度，會直接提供業界常用的參數值，讓大家可以進行速算。這個參數值可以依據狀況做微幅調整。
例如台北市大安區房價一坪是120萬，可以分拆成70萬是去買土地的，20萬是拿去蓋房子的，另外30萬是建商要拿走的。
土地成本
看新聞的時候，通常會看到每坪土地的價格，但這不是真正的土地成本。1坪土地並不是只能蓋1坪，因為我們不只蓋1層樓。如果你想知道1坪土地可以蓋多少坪的房子，就會用到3個關鍵的資訊：土地的使用分區、容積獎勵值、銷坪係數。
不同的土地的使用分區，會有不同的容積率，而且各縣市略有不同。例如：
台北市住三（第三種住宅區）的土地，容積率是225%，代表1坪土地可以蓋2.25室內坪
台中市住三的土地，容積率是280%，代表1坪土地可以蓋2.8坪室內坪。
注意這裡指的是室內坪，不含陽台、雨遮和公設。
另外上述都是最基本，縣市政府通常還會有容積獎勵容積，像是鑽石級綠建築，獎勵10%，重劃區早期開發，獎勵20%。總之，有很多獎勵可以拿。經過容積獎勵之後，台北市住三的土地，就會從原本1坪土地可以蓋2.25坪，增加到2.45坪；但有一個上限值，依各政府的規定，通常是20%至40%之間。最後要換算成房屋權狀的坪數，就要除以銷坪係數，目前銷坪係數業界常用的估算值為1.6倍，10坪的室內坪，會帶上6坪的陽台和公設坪，共16坪的權狀。
如何查最高容積率
我們來整理一下，上限容積率就是每坪土地最多可以蓋多少的房子室內坪數，用土地單價除以這個坪數，再回推公設坪，就能知道土地成本佔多少。
土地成本＝土地單價÷上限容積率÷1.6（銷坪係數）
那要怎麼知道這塊地的上限容積率呢？直接搜尋關鍵字 ：「重劃區名稱＋土地使用分區＋容積率不得大於」google通常會直接跑出結果。
例如搜尋：「台中14期重劃區、住宅區、容積率不大於」，會看到14期重劃區的細部計畫，裡面可以找到住1-1的土地，上限容積率是250%。重劃區細部計劃書 ：如果關鍵字搜尋沒跑出來，只能到該重劃區的細部計畫書裡面查找，該土地使用分區的上限容積率。
營建成本
營建成本指的是建商蓋房子要花的成本，會因為蓋的結構、時間、每個地區的消費不同而有差異，在2020年前營造成本還沒上漲之前，雙北的營造成本每坪可能估計在10到13萬之間，中南部大概在8到12萬；但2020年後一波營造成本上漲，2019年之後取得的土地，建議參數為台北：17萬／一坪，新北、台中：13萬／坪，桃園、台南、高雄：12萬／坪。
建商利潤
建商利潤包含建商的「管理成本」和期望的「利潤」。建商管理成本就是蓋房子以外的成本，包含人員薪資、獎金、規劃設計費、廣告費、銷售費、稅捐及其他負擔等，通常約占一個案子的15%，而建商真正的利潤大概會抓20%。也就是說，建商要拿走的大概會用35%這樣的參數來估計。例如：
案例一：國泰買14期
國泰建設，砸7.75億收購台中14期共1157.28坪的土地，每坪單價約67萬元，用我們的搜尋方式去搜尋「台中第14期重劃區、住宅區、容積率不大於」，會找到上限容積率是250%，我們用這些數值推算；
速算公式：
〔（土地單價÷最高容積率÷1.6）＋12至14萬〕Ｘ1.35＝未來預估價
［（67萬÷250%÷1.6）+13萬］Ｘ1.35＝40.2萬
土地成本＋營造成本＋建商利潤＝未來預估價
16.7萬／坪＋13萬／坪＋10.4萬／坪＝40.2萬／坪
要特別提醒的是，未來的市場也有可能不是這個價格去開價。最後市場好，價格再往上拉；市場不好，把利潤壓低一些，這都是很合理的。這個成本回推的價格，可以讓你知道國泰的開發人員，在看14期這一塊地的時候，是用未來至少可以賣40.2萬／坪以上來看待，在購屋或者購買周圍建案時，可以用這個價格當作參考。
案例二：興富發買青埔
興富發以24.23億買下約2285坪的青埔商業區商一的土地，每坪土地單價約106萬，來看看這個案例。一樣用我們的3組關鍵字搜尋青埔重劃區＋商一＋容積率不大於，Google會直接告訴你青埔商一的土地，上限容積是250%。
速算公式：
〔(土地單價÷最高容積率÷1.6)+12至14萬〕Ｘ1.35＝未來預估價
［（106萬 ÷ 240% ÷ 1.6）+13萬］ Ｘ1.35＝54.8萬
土地成本＋營造成本＋建商利潤＝未來預估價
27.6萬／坪＋13萬／坪＋14.2萬／坪 = 54.8萬／坪
興富發青埔的最新購地案，未來推案價預估每坪約54.8萬；加上現在青埔靠近中心區的房價，已站穩45萬，從這樣觀察，興富發說未來會賣到5字頭，似乎也不是隨便說說。
案例三：春福台南高鐵台糖案
當然這個推估法還是有例外，一次多看幾筆會比較精準。像是台糖舉辦台南高鐵站旁的住宅區土地標售案，春福建設以每坪約34萬元買下，以這價格推估；會得到未來這裡每坪要賣31萬以上。
速算公式：
〔(土地單價÷最高容積率÷1.6)+12至14萬〕Ｘ1.35＝未來預估價
［（34萬÷200%÷1.6）+12萬］Ｘ1.35＝30.5萬
土地成本＋營造成本＋ 建商利潤＝未來預估價
10.6萬/坪＋ 12萬/坪 + 7.9萬/坪 = 30.5萬/坪
這時候消費者要特別注意，如果多算幾筆區域其他建設公司標地，行情都在20幾萬，和春福的這筆金額相差太多，不太合理；這個時候就要做進一步的了解。
原來這筆交易是類似合建分售，台糖不是拿一筆現金，而是最後會分回房子做銷售，與政府標地的方式不同。當條件以合建分售的情形來看時，回推金額是不具意義的，不要被錯誤資訊所誤導了。
總結
這樣大家有學會怎麼去推算未來房價了嗎？只要記得未來房價是由（土地成本＋營造成本）x 建商利潤所構成，未來房屋的單坪價＝〔(土地單價÷上限容積率÷1.6)+12至14萬的營造成本〕×1.35。利用這個公式，基本上你只要查出這塊地的上限容積率，就可以知道未來可能的房價了。
＊本文獲「樂居」授權轉載，原文：買房不想當冤大頭！ 快來學「房價估算黃金公式」
責任編輯：鍾守沂
核稿編輯：易佳蓉
