已故的投資大師、波克夏前副董事長蒙格（Charlie Munger），在生前發出最後的警告，不是針對哪支股票，而是岌岌可危的美國商業不動產。
「我們有很多陷入困境的商業不動產，痛苦在蔓延，每間銀行都比以前更不願貸款給不動產，有太多問題了，」蒙格在去年四月接受《金融時報》訪問時說。
言猶在耳，美國金融業又爆雷了，3月1日，紐約社區銀行（New York Community Bancorp，NYCB）在提交給美國證券交易委員會（SEC）的文件中自爆上季虧損較原先披露高10倍、執行長走人，當天股價暴跌近二六％。
紐約社區銀行曾在去年3月矽谷銀行危機中，接手破產的標誌銀行（Signature Bank），在矽谷銀行破產倒閉即將屆滿一週年之際，紐約社區銀行動盪，引起市場對危機重演的擔憂，彭博也以專題報導稱現在是「2008年以來，最大不動產危機」。
美商業不動產暴跌拉高銀行壞帳
美、德銀行都受難「會有更多案例」
蒙格擔憂的風暴其實更嚴重了。美國商業不動產（以下簡稱商動）空租率至今依舊居高不下，承受不了高利率借貸成本的不動產公司或投資者開始賤價出售，使銀行壞帳也跟著攀升，雪球正越滾越大。
聯準會稍走錯一步，都可能使正在「軟著陸」的美國經濟翻車。這顆難解的未爆彈，你不可不知。
首先，從市場的訊號來看，商動危機短期內是很難有好轉的可能。
知名做空機構渾水研究（Muddy Waters Research），去年底盯上了著名投資基金黑石集團旗下的黑石抵押貸款信託基金BXMT，標題斗大寫著「懸崖來了！」。BXMT是一支房地產信託基金（REITs），專為商業不動產開發商和地主提供資金及貸款組合。
渾水指出，BXMT面臨流動性危機的風險，可能在今年下半年削減股息一半以上（註：美國REITs的收益一部分須以股息發放），大量借款人將不會再融資給BXMT，資產預計會損失一成至兩成，且它現在的準備金極少，難以應對將來臨的風暴。
令大名鼎鼎的黑石集團頭痛的，還不只BXMT。去年底，黑石投資的曼哈頓商業大
