2025年，台灣一起以偽造代筆遺囑侵占不動產的詐騙案偵結。主嫌自2021年起涉嫌勾結律師、里長與員警，鎖定獨居或剛過世長者的不動產下手，透過偽造文件完成過戶程序，不法所得逾新台幣1.4億元。日劇《地面師》裡冒名過戶、偽造身分的劇本，竟也在台灣真實上演。

信義房屋契約部執行經理邱玉釵指出，房產詐騙集團鎖定的，正是消費者對交易流程的知識落差，讓詐術得以在程序看似合規的情況下完成。不動產交易金額動輒數百萬元起跳，一旦遭詐，損失往往求償無門，唯有事先掌握常見手法，才能降低誤入陷阱的機率。

哪些房子或屋主容易成為房產詐騙目標？

房產詐騙集團通常會優先鎖定「異動不易被察覺」的不動產，例如未辦理繼承登記的房產、高齡長者持有的房產、長期閒置的空屋，以及海外繼承人名下的房產等。由於這類物件所有權人較少關注或管理不易，因此更容易成為詐騙集團鎖定的高風險目標。

這些房產的共同點，是屋主或家屬不一定經常出現，也較少主動確認產權狀態。例如獨居長者可能較不熟悉線上查詢與交易流程、長年空屋缺乏日常管理、海外繼承人則可能因長年不在台灣，無法即時掌握登記異動。若房產遲遲未辦繼承，或權狀、身分證影本等資料曾在租賃、委託或交易過程中外流，就可能讓詐騙者有機會偽造文件、假冒屋主，甚至透過假債權或假遺囑包裝成看似合法的程序。

除了房產本身的狀態，交易中的人也可能成為目標。像是急著出售、急著購屋，或對不動產交易流程不熟悉的民眾，容易因價格、時間壓力或對方話術而降低警覺。邱玉釵提醒，只要名下持有不動產，平時就應定期確認產權狀態，家中若有長輩、空屋或待繼承房產，也應及早確認權利關係，避免成為詐騙集團眼中的破口。

房產詐騙常見手法有哪些？

過去房產詐騙情境單純，多屬單點式犯案，例如假屋主收訂金後消失，或假造證件混充買方、賣方。邱玉釵觀察，近幾年隨著資訊取得容易，詐騙集團的手法也隨之升級，形成半真半假、混雜正規程序的犯罪結構，甚至具備分工完整的組織規模。她以真實案例列舉常見詐騙情境：

偽造文件型：勾結專業人士完成合法登記

以「台版地面師」一案為例，詐騙集團鎖定無子嗣或獨居長者名下的不動產，偽造代筆遺囑，並勾結律師出具不實認證，再透過配合的公職人員查詢個資，一步步完成產權移轉登記。整體流程表面上看似符合程序，導致受害人在產權已遭移轉後才驚覺有異。

假債權型：利用司法程序步驟合法脫產

另一種手法是先取得屋主身分證與權狀影本，偽造簽名的本票與債權，再利用屋主戶籍設在出租地的漏洞，由他人代收或攔截法院寄送的重要通知。屋主若未在20日內提出異議救濟，裁定即告確定，詐騙集團便能依法聲請強制執行，將房子拍賣變現。

複合型：假投資誘導抵押房產

邱玉釵表示，近年也出現假投資與地面師結合的複合式詐騙。受害者先從社群平台被拉入投資群組，詐騙者透過噓寒問暖累積信任，再逐步導入投資話題，甚至刻意強調投資風險，藉此營造專業與可信形象。等資金投入後開始虧損，詐騙集團便誘導受害者將不動產拿去抵押，聲稱有配合的資產公司可快速撥款。簽署本票、借據後，對方隨即消失，受害人不僅血本無歸，還背上抵押債務，不動產面臨法拍，若有出租更遭強制驅離。邱玉釵直言，這類詐騙騙走的不只是金錢，還有銀行信用與生活中的信任感。

日常防範房產詐騙的三道產權防線

面對日益複雜的詐騙手法，政府與仲介業者也建立多重防線，從資金流向與產權異動兩端降低風險。邱玉釵表示，其中有幾項動作，是民眾不必等到交易當下，平時就可以預先準備、主動防範的。只要名下持有不動產，建議可先完成以下三項申請，預先防範：

1. 申請地籍異動即時通：當產權異動時收到通知

向地政事務所申請，若為信義房屋客戶可委託信義代辦。申請後，只要名下不動產出現移轉、抵押設定等登記異動，系統便會即刻發送通知，讓屋主有機會在被冒名過戶前及時察覺、及早發現並聯繫地政機關處理。邱玉釵提醒，若名下不動產登記在長輩名下，也建議一併設定給信任的晚輩留意。

2. 申請第二類謄本住址隱匿降低個資外洩風險

向地政事務所申請，將二類謄本住址隱匿，降低個資被有心人士掌握、進而鎖定目標下手的風險。

3. 申請指定送達處所：避免重要通知被攔截

向地政事務所申請指定文件送達地址，確保法院寄出的本票裁定等重要文件確實送達本人，不會被冒名或代收者攔截隱匿。

此外，若不動產已進入實際交易階段，也可以透過銀行或建經公司等中立第三方保管買方款項，例如信義房屋提供「履約保證價金信託」，待交屋完成後才撥付賣方。這道機制能讓資金不會在交屋前提早落入賣方或第三人手中，從制度面降低價金遭挾持的風險。

信義房屋標準化流程從源頭防詐

除了制度面的保障，信義房屋在交易流程中也建立標準化查核機制，從身分、文件到時間管理層層把關，包括：

1. 身分核實：
簽約當下，信義房仲會核對身分證，並上內政部戶政司系統查驗真偽。

2. 文件比對：
若交易涉及代理授權，信義房仲會堅持以影音方式與當事人照會確認，避免冒名授權矇混過關；產權部分則於簽約後立即調取完整謄本，確認抵押權人與借款性質，過戶前再調取第三次謄本，確保最後關頭沒有變動。

3. 縮短點交空窗期：
過戶完成至正式點交期間若拉得過長，可能增加交易風險，信義房屋會將點交時間盡量壓縮在7至10天內，降低漏洞。

此外，邱玉釵也提醒消費者可自行留意的徵兆，以及察覺異常時的應對步驟。例如屋主急欲出售、開價明顯低於行情時應提高警覺，可上實價登錄網站比對區域行情，了解價格偏離的原因；她也觀察到，不少遭詐騙者本身也急於脫手不動產，情緒與價格都是可觀察的徵兆。

一旦察覺異常，應立即執行三步驟應對：

1. 暫停付款：
先中止資金流動，避免損失擴大。

2. 保留紀錄：
留存所有通訊紀錄與相關文件，作為後續佐證。

3. 對外通報：
儘速向警方或消費者保護單位通報，尋求協助處理。

邱玉釵也建議，即使不動產已無貸款，也不要急著塗銷抵押權；或可諮詢專業地政士或法律人士，評估是否透過預告登記等合法機制強化產權保障，讓詐騙集團難以下手。不過實際作法仍應依個案需求及法律規定辦理。最後她強調，不動產買賣牽涉層面繁雜，仍建議透過有品牌的仲介進行交易，一同把關風險，透過專業仲介、地政士與履約保證等制度，讓交易過程多一層保障。