2024年總統大選即將投票,隨著總統、副總統候選人政見發表會結束,三黨提出的住宅政策越來越清晰。「高房價下的居住正義」是三黨候選人有志一同想解決的命題。以下就政見落實的可行性,從我長期參與房地產資本市場及地產影響力投資的思維,提供一些看法。

柯文哲:住宅三多力

民眾黨總統候選人柯文哲,提出「住宅三多力」,包含:

  1. 「稅制大力改」:調降自住稅調高囤房稅。
  2. 「社宅大力蓋」:呼應柯市長在台北8年蓋社宅的行動力。
  3. 「租客大力補」:依據不同家戶所得及人數,給予租金補貼。

乍看這些政策與目前執政黨已執行的方向大致相同,但我覺得民眾黨提出的「財政紀律與賦稅改革」與「成立資產活化主權基金」,是很好的創新。

房東想當公益出租人,稅制卻沒跟上

畢竟大家對目前執政黨最詬病的,是內政部與財政部不同調,很多房東想配合做社會住宅,但又擔心財政部依此查稅、補稅。特別成為公益出租人,也不適用土地增值稅優惠稅率,所以未來若可能賣房,就寧願放著也不出租。

另外,即使政府大力鼓勵民間釋出房屋,也不能解決老人租屋困境,畢竟多數房東不願意租房給老人。這需要有國家主權基金投資,或是由民間有影響力的投資機構推動,讓租客在銀髮住宅裡安心終老到過世。

基於目前的土地與營建成本仍偏高,即使市場可接受較低收益率的壽險或不動產投資信託(REITs),也被金管會要求不得投資住宅,以免有炒房疑慮。也許未來成立政府資產活化主權基金,有助於從市場端思考政策與稅制需配套修正的地方。

賴清德:居住正義三支箭

民進黨總統候選人賴清德提出「居住正義三支箭」,延續蔡政府的政策方向:

  1. 「囤房稅2.0」:採取全國總歸戶,並鼓勵屋主釋出空屋。
  2. 「協助百萬租屋家戶」:從蔡政府任內的20萬社宅與25萬戶租金補貼,再加蓋13萬戶社宅、媒合17萬社宅包租代管、加碼補貼25萬戶租客,解決租屋族的需求;
  3. 「青年安心成家貸款」:貸款額度從800萬提高到1000萬,貸款年限從30年延長到40年,寬限期從3年延長到5年,並透過利息補貼,減輕青年首購族的負擔。

社宅是過渡期、還是租一輩子?

由於賴清德的政見是延續目前執行的政策,可以從現階段的社宅政策進行討論。首先,社宅到底是「暫居」還是「安居」?政府應要有明確的說明。畢竟許多社宅最多只能住6年,民間包租代管社宅也有期限。

我有一篇文章〈「付租金好還是付房貸好?」這問題根本就問錯了〉,強調年輕人是否該買房,考量的是人生的機會成本,而非數學問題。

如果政府社宅政策目的是讓年輕人「安居樂業」,抽中社宅就可以安心結婚,就不應該設置租屋年限。如果政府定調民眾住社宅只是「暫居過渡」,最終還是鼓勵「買房」,這樣新青安貸款,就需要做好配套了。 

侯友宜:555侯康貸

國民黨總統候選人侯友宜提出「555侯康貸方案」,很受媒體關注,也更需要做好配套措施。555侯康貸款方案只要符合以下5個條件:

  1. 40歲以下。
  2. 信用無重大瑕疵。
  3. 排富。
  4. 限首購。
  5. 10年內不得移轉。

青年購屋族就能享有:首購免頭期款、1500萬全額貸、利息補貼5年等優惠措施。這個政策最為人質疑的是寬限期後的還款金額暴增及法拍潮問題,還需待侯友宜團隊提出更多配套措施。

其實由政府推出首購族買房補貼,在國際上並不是創舉,例如:新加坡有公積金購屋津貼、在美國、澳洲、荷蘭、加拿大都有類似的首購補貼款。但首購款補貼在法源上屬於「房屋的債權」、還是「產權」?對於落實該政策的可行性至關重要。

若首購款補貼是債權:很難找到第二間銀行承作頭期款

想要全額貸款1500萬的房子,由一般銀行借8成房貸、1200萬,並設定第一順位債權,操作上較沒有問題。但剩下的2成、300萬是第二順位債權,若要再找銀行承作,即使利息由政府預算補貼利息,第二間銀行也會評估風險太高不願承作。畢竟萬一房子未來被法拍,第二順位債權可能拿不回本金。

若首購款補貼是產權:恐被批評政府民眾一起炒房

參考荷蘭與加拿大,政府提供首購族買房總價5%~10%的無息補助金,首購族在買房期間不用還款,但屋主日後出售房屋時,除了還本金,獲利也要跟政府分潤。美國加州也曾推行「全民夢想計畫」,由加州政府幫忙出2成頭期款,持有房屋期不用償還本息,若出售房屋再還本金與分潤即可。該計畫上路即引爆申請潮,2週內即用盡申請額度。

然而,這種方式若在台灣施行,恐怕馬上被批評是「政府與民眾一起炒房」。最好的國外首購族補助案例是英國,參加首購計畫的民眾,只要向「和政府土地合建」的建商買房,就能獲得30%以上的購屋折扣。仔細想想,這不就是之前推動的合宜住宅政策嗎?

台灣居住政策的選擇題:租房還是買房住一輩子?

綜觀3個候選人的居住政策,都聚焦在「青年成家」,我覺得內容都相當有建設性。但面對短期內無法解決的高房價所得比,青年成家政策有個最根本的選擇題:到底是該提倡「房價高,不買房沒關係,政府會幫你租房一輩子」,還是要提倡「房價高,建議還是得買房,政府會補助你買房住一輩子」呢? 

我知道2個承諾都很難。但既然房貸都可繳40年了,也請未來的總統團隊,用40年的長期政策思維,提出你們認為最好的主張。

責任編輯:陳瑋鴻
核稿編輯:林易萱