「做房地產30多年以來，我們自己面對過的錯事、沒做好的事情，加上市場調查，為顧客統計出買房子後，大概有400多項住宅痛點，我將它叫做『悔過書』。」寶舖建設董事長劉克健坦然直言。
寶舖建設長期投入台北市大安區都更案，並成為全台第一家實行「WELL for Residential」國際健康住宅認證標準的建設公司。向來重視居住者與房屋健康的劉克健，在趨勢年會上的這一番話，引起現場聽眾的關注。
建築業的「悔過書」 列出傳統住宅400個痛點
劉克健指出，寶舖針對大多數傳統建築交屋後對住戶帶來的困擾，進行市調並統計出超過400項的住宅痛點，其中的前10名為「不清楚房屋資訊、不知道材料是否全部無毒、房子噪音很大、漏水找不到原因、濕度太高有黴菌、房子有壁癌、水管阻塞及漏水、管線難以抽換更新、不知道水質怎樣才健康、常常有跳電現象」。
「當房子出現這些問題，一般民眾不是不想修，而是不知道怎麼修。」劉克健舉例指出，房子交屋時，住戶僅拿到結構圖、機電圖，其他材料、施工、竣工、維養參數等資料，可能都不完整，因此無法掌握「住的知情權」；對於建材是否含有甲醛，多數人也並不知情；發生漏水時，因缺乏完整的數據支持，無法精準定位漏水來源，可能得要全樓層抓漏；許多樓上樓下的噪音衝突，其實並非鄰居吵鬧，而是建築設計不當產生的「水錘效應」所致。
在這些痛點背後的根本原因，劉克健認為是傳統建築缺乏一套完善的「數據基礎建設」。他比喻，過去的房子像Nokia手機，買了以後無法做升級，而現代的房子應該朝Apple iPhone、Tesla的邏輯前進，可以透過軟體不斷升級進化、智慧更新。
劉克健強調，這兩年AI帶來的變革，是他職業生涯中從未見過的巨大機會，每一棟建築、每一個空間、每一套設備，都可以透過AI建立「物模型」，才能在虛擬世界中進行預測性維養，提前解決房子的問題。
因此，寶舖提出將房子轉化為「智能體」的六大自我管理架構，包括建立完整建物生產履歷，解決舊建築痛點；建立數位孿生空間及系統、設備ID編碼，成為可監測設備狀態的虛擬社區；建立OS營運平台，讓整棟建築數據透明化、可控制、可優化、可信任；建立壽命履歷，在未來轉手出售、出租及管理，更能增值；建立知識圖譜，做到精準的維養、維修及更換；用AI模型建立更多OTA（遠端更新）微服務，由屋主自己定義溫度、濕度、照明度，甚至透過電力管理預判家中成員的作息與安全，讓居住更舒適、維養更有效。
目前台灣大多數30至50年的老宅，開始面臨都更的選擇。「運用AI預測並主動優化房子，讓房子持續地健康，我們認為房子與人可以健康傳承120年。」劉克健強調。
而支撐劉克健這項說法的有力條件，則是善用健康、永續、安全、節能、舒適的AI五大服務。他指出，大家應遠離病態建築，尤其是一些室內空間缺乏新風系統，容易造成二氧化碳濃度過高，民眾長期待在二氧化碳濃度超過1000ppm的環境，會造成自律神經失衡、免疫力低下，導致「禮拜一症候群」或群聚感染。
而寶舖透過AI模擬發現，許多演講廳因未設置新風系統，當現場擠入民眾時，二氧化碳濃度在80分鐘內，會立即進入重度危害的2000ppm，升高民眾的健康風險。
交屋不再是結束 而是服務的開始
「所以，我們該擁有怎樣的生活？」寶舖建設董事長劉克健提出深刻叩問。他認為，未來住戶應掌握核心的「建築知情權」與「健康知情權」，讓房子的狀態不再是拆盲盒。
為落實此願景，寶舖導入 NVIDIA Omniverse 技術建構開發平台，將 BIM（建築資訊模型）與 FM（建築維養管理）貫穿於「規劃、設計、施工、竣工、維養」的全生命週期，透過最新的「寶舖全健築-知行」、「寶舖全健築-點悅」兩大推案，正式發表「全透明AI原生健康建築」。這不僅是技術的堆疊，更是透過 AIoT（人工智慧物聯網）智慧資產管理，讓建築具備隨時間自我優化、即時監控健康的數位生命力。
劉克健引用商業世界談論的投資報酬率（ROI），套入建築來論述。他表示，過去房子因為缺乏維養而快速老化，不只是建物本身折損，更可能讓居住者長期暴露在看不見的健康與安全風險中。現在有了AI預測與學習，透過建商提供健康環境管理、建築管理平台，以及虛擬社區持續服務的責任，建築不再只是被動承載生活的容器，而是能主動守護人與建築健康的系統，房子便能健康長壽且安全，進而提升居住者的生活品質，打破「50 年就要都更」的魔咒。
「建商對於房子的服務，不再是交屋就結束，而是一輩子的進化與服務。」劉克健宣示寶舖以人為本的服務理念，並不只是讓房子僅在交付當下存有良好狀態，更透過空氣、水、光、溫度、濕度與安全系統的全生命週期管理，讓居住者在生活中被細緻守護。為了讓大眾實地感受AI建築的變革，寶舖預計於2026年8月舉辦「新世代建築展」，並在9月的智慧建築展中展示AI微服務與知識圖譜的實際應用。
劉克健說，這不僅是一場技術革命，更是一場關於居住權利的重新定義——未來的好房子，不應只是遮風避雨，更要能理解環境、預測風險、回應人的需求、保值與增值；讓每一棟房子成為懂得守護生命的「AI 智能體」。
