房價漲跌對自住客沒差？簡單數學題算完就知

在學習如何買到便宜、還能越買越多房的技能前，我必須先幫助你建立自住客的正確買房觀念（也是房仲與代銷新人必備的從業觀念），先理解正確觀念，後續操作你才會看得懂。

用數學破除「買房後房價上漲」比較好的迷思

我要說的是：「正因為房價會跌，所以你才要買。」別急著關掉這網頁，只要你把眼光看得長遠、把實際數字算出來，就會知道為什麼比起房價漲，房價跌反而更有利於自住客，現在讓我們一起想像2個實際情況：你辛辛苦苦、省吃儉用、放棄一切娛樂存了十幾年的頭期款，好不容易在2023年買了間售價1000萬元的套房，讓自己總算有個安身立命的地方，你也在這間房順利的成家立業與結婚生子。5年後（2028年），你決定要換一間更大、更舒服的房子，這個時候你分別遇到以下2種情況。

1. 平行宇宙A：2028年房價大漲20%

這應該是所有屋主都想看到的結果吧，因為房價大漲20%，所以你家的房子也從1000萬漲到 1200 萬，扣除房地合一稅2.0的20%稅賦後，等於你多賺新台幣160萬元。

恭喜你，賣房後的你，現在利潤是「正160萬元」。

接著，你準備購買附近心儀已久的高級社區，希望買個2房讓孩子有自己的空間，你也還記得5年前那間2房的售價不貴，只有新台幣2000萬元。結果當你打開實價登錄查詢才發現，5年前售價2000萬元的房子，現在也漲了20%，售價是2400萬元。也就是說，這間2房比5年前貴了400萬元。

但是沒辦法，你為了孩子的空間，最終還是牙一咬買了下去，你在舊房子賺的160萬元拿去抵這400萬的漲幅後，你還得再從口袋多掏出240萬元的價差。

也就是說：5年後因為房價上漲，因此換屋時賣房賺的160萬元沒了，反而還得多掏240萬元出來，因此比起你5年前直接就先買2房的成本來算，現在利潤是「負240萬元」。

於是你心裡開始懊悔著：「早知道當時就該直接買2房的。」

2. 平行宇宙B：2028年房價大跌20%

房價大跌，這應該是所有購屋者都最不想看到的結果，由於5年後房價大跌20%，所以你家從原先的1000萬元變成800萬元，也因為是虧錢賣，所以你「不需要支付房地合一稅」。

很遺憾，你目前的利潤是「負200萬元」。

同樣為了孩子的空間，想購買那棟你心儀已久的社區，還記得5年前售價2000萬元的2房，結果2028年打開實價登錄一查，它也因為房價下跌20%，目前行情是1600萬元。

也就是說，這間2房比5年前便宜400萬元。

雖然你在第一間房虧了200萬元，但因為第二間房比過去省了400萬元。也就是說，因為你晚了5年才買這間2房，所以比2023年直接買還「省了200萬元」！

簡單的數學題，算出購屋成本、房貸金額、房貸支出差異

以平行宇宙A和B的比較來看，晚5年進行套房換2房的結果，A宇宙最終讓你多貼240萬元出去；B宇宙卻讓你多省200萬元回來，一來一回的「機會成本」相差440萬，所以以購屋成本來說，毋庸置疑是B宇宙的換屋情況更划算，對吧！

再以換2房後的「房貸成本」來計算：A宇宙最終你得扛總價2400萬元的8成房貸（1920萬元），B宇宙卻只要扛1600萬元的8成房貸（1280萬元），等於B宇宙可以讓你「少扛640萬元」的房貸。

再以每月現金支出的壓力來看，利率1.7%的30年房貸來計算，等於B宇宙比A宇宙每個月可減少約2萬5000元的房貸支出。相當於多出一個領最低薪資員工不吃不喝的月薪，因此以扛房貸來說，同樣也是B宇宙對你更划算，沒錯吧！

總結來說，以購屋成本、房貸金額、房貸支出這3大方面來看，全都是房價下跌的B宇宙對你更加划算，無庸置疑！這是連小學生都會算的數學問題，為什麼我們成年人卻看不懂呢？理由很簡單，就是所有人都在灌輸你「房價上漲當然比較好」的迷思，讓我們的眼光被誤導到很短淺，只看得見一顆樹、卻看不見一片林。

如果你還是不明白為什麼房價下跌，能讓你小屋換大屋比較划算的話，你就思考一下：如果今天全台灣所有人的存款全部捐一半給政府，在同樣減少50%存款的情況下，你跟郭台銘誰的傷害會比較大？

只付得了房屋頭期款，餘額靠貸款的人，不必在乎房價漲跌

但上述這個模式唯一能成立的先決條件，就是自備款需足夠。那種買房得靠All in或是信貸的族群就不適用。

因為當房價下跌時賣房，跌幅往往會把大部分的頭期款（你已繳的本金）給賠掉。出售後你就拿不到多餘現金去換下一間房，因此你購買的第一套房，需要準備約4成以上的自備款較有餘裕，這也就是為什麼我不斷告訴所有人：「經濟實力不足，就不要動買房念頭」的理由之一，只要自備款有一定程度，加上長期持有（貸款本金繳得多）後，再執行此模式，你就會越換屋、越晚買、越划算。

相反的，靠All in或是信貸買房的模式，就只能走A宇宙這種越換屋、越晚買、就越吃虧的模式。因為你必須熬到房價上漲，才有更多的現金買下一間房，而且換屋後也只會讓生活更吃力。隨著貸款的金額變高了、現金流支出變大了，原本經濟實力就不足的屋主，這個時候就只會變得更辛苦了。

我相信仲介常對你講「房價漲跌對自住客沒差」的說法，應該是消費者「幹話票選」第一名吧！消費者都覺得業務講這種話，不過只是想趕快成交而已，根本不在意消費者未來的死活，但為什麼我這個專門破解房仲話術的「房仲叛徒」，會跟你說這句話是真的呢？答案也在上面平行宇宙A或B的情況算給你看了，因為無論上漲或下跌，都會有適合的族群。

人一輩子，不會只買1間房住

現在你要具備一個正確的長線觀念：你這輩子，不只會買一次房。平均來講，一般人通常一生至少會買3次房子，第一次是你剛結婚時，第二次是有小孩時，第三次則是你老了小孩搬出去後。

這還只是比較保守的計算方式。在台灣，一生換超過5、6次房的族群可是大有人在，原因包含：孩子在不同階段、為了不同學區的需求；丈夫因為工作變遷導致搬家；遇到惡鄰居不得不賣房換屋；家裡又多了意外的驚喜；甚至是你準備養第二隻貓。相反的，買了一間房就在這裡住一輩子的情況，其實極為罕見，人總是會為了什麼原因而不得不換屋。

只要你把眼光放長遠就發現，撇除家道中落的極端情況，只有到你準備退休了、孩子也都搬出去成家立業的最後一次換屋，剩下你和另一半要廝守到老時，才可能是你唯一一次大屋換小屋的情況。通常都會買間電梯2房，用一間房給你們起居、再用另一間房擺你們的回憶（以及一堆捨不得丟的物品）。也就只有這一次換小屋，才是房價漲的A宇宙情況對你有利。

因為正常情況下，人類都是會往好的地方移動，隨著你的事業發展和收入提升，你只會越住越好、越住越大、越住越高級，因此你人生中大部分的換屋選擇都是「越換越貴」，既然你大部分時間都是往更貴的房子換，當然房價下跌才會對你最划算，沒錯吧！

再補充破解一個非常常見的迷思，就是一般人普遍都認為空間較大、社區較高級的豪宅，因為房子比較好所以會更加保值，然而這只說對一半，因為以數據與歷史經驗來看，每一次空頭期房價修正最大的往往都是「高總價物件」，坪數越大、總價越高、下跌的幅度也就更大，反而往往小坪數的跌幅就弱很多（如同大多頭期小坪數的漲幅，往往也會輸給大坪數一樣）。

回到前面舉的A、B宇宙例子，如果小坪數都跌了20%，那麼2房掉到25 ∼ 30%以上的機率肯定更高，更別說那些4房、5房的高總價物件了。因此以實際市場面來說，平行宇宙B的實際結果，一定比我們上述試算的結果更加划算得多！

既然你人生大多數時間，都在換更大、更好、更貴的房子，那你應該要期待的是整體房價大跌的B宇宙，你才能越換越省錢，如果你讀到這邊還是處在似懂非懂、一頭霧水，很難馬上吸收上述知識的狀態也沒關係，趕快拿出紙筆、親自試算幾次吧！

責任編輯：陳瑋鴻
核稿編輯：倪旻勤