最近日圓一度貶值到1美元兌換160日圓區間，讓不少人都在問：現在是不是到日本買房的好時機？

在解釋這個問題之前，先來看日本政府4月的一項數據：2023年底日本全國的平均空屋率是13.8%、戶數為899萬戶。造成空屋率的原因，主要是少子化、高齡化，以及人口集中都會區。

日本人對買房、租屋的觀念和台灣人不太一樣。2020年日本厚生勞動省進行的一項調查指出，日本家庭的自有住宅、租屋的比例分別是：自有住房率65.4%，多數為獨棟家庭住宅；租屋率為34.6%，一部分屬於公寓型住宅。

相對之下，根據台灣行政院主計處的統計，2020年台灣人擁有自住房的比例高達78.6%，可以說，台灣人比日本人更偏好購入房地產。

寧願住市中心⋯日本人的買房觀念

日本在泡沫經濟後，曾經吹起過一陣「My Home」（擁有自己的家）風潮，加上銀行利率偏低，能以較低的利率向銀行貸款。因此，許多人開始貸款購屋，也帶動日本許多衛星城鎮的發展。但，郊區生活無論在通勤時間或生活便利性等方面，遠遠不如市中心，於是讓郊區空屋率越來越高，市中心的房子因為價格偏高，使更多人選擇了租屋。

日本都會地區的人口密度高，房市供不應求，讓價格逐年升高，再加上日本政府針對租屋提供稅務優惠，讓年輕世代寧可在都會租屋，也不要在郊區買房。

畢竟買房的風險包括：會被限制在同一個地方，以及日本銀行若升值，房貸壓力會增加，這些都是日本人決定要買房還是租屋時，不得不考慮的因素。

使用壽命決定日本房產是耐用消費品

日本房地產還有一個要特別注意的地方。如果買在郊區，房屋的實際價值將一直維持在低檔，賣出價格還可能會低於購入價格，根本沒辦法當成換屋的資金來源。換句話說，日本房地產實際上不能算是「不動產」。

會造成這樣的情況，主要是「房屋壽命」。像是美國，房屋壽命平均超過70年，但日本房屋的平均壽命只有40年。如果把日本房屋看作使用壽命10～20年的冰箱或空調這種「耐用消費品」比較恰當。所以從「耐用消費品」的角度來看，租屋無疑更佔優勢。

不過，這不代表日本房地產都沒有價值，真正屬於「不動產」的房產，必須要具備2個特性：一是建築結構必須以「百年」為單位，第二個就是地點，如果買在都會區，房屋還能維持在一定的價格。

驅動日本人買房的主要動機只有一個：既然要付房租，不如付房貸。但這又會被理想生活型態影響，日本年輕人對都會的眷戀，遠遠高過對鄉村生活的憧憬，但都市房產價格昂貴，買房既然不容易，租房才是他們的選擇。

外國人買日本房，該注意什麼？

既然日本人對買房置產的興趣缺缺，那外國人呢？隨著這一波日圓貶值幅度加大，如果想買日本房地產要注意什麼？

首先必須了解到，日本人對於購房的熱衷度不高，這代表想藉由購買房地產、轉手套利的外國投資客必須更謹慎。

尤其在日本房地產的相關法規中，針對固定資產稅、傾向承租房客的保護措施都有嚴格規範。很可能讓你在日本投入大筆資金後，卻找不到下家承接。

日本不動產並非完全不能投資，尤其最近日本經濟似乎有起飛的勢頭。建議去研究山林、港口等不動產，或購買不動產投資信託（J-REIT），尤其是商辦不動產投資信託。也可以買入不動產開發公司的股票，都是比較穩健的做法。

責任編輯：陳瑋鴻
核稿編輯：倪旻勤