還記得2017年社會住宅包租代管政策剛上路的隔年，力挺政策的「永勝房屋」被誇是包租代管業者的模範生，承作社宅橫跨四都居冠。緊接著2019年永勝爆出對房東欠租事件並陸續擴大，各地方政府紛紛解約，永勝自市場消失，兆基慢慢崛起。

永勝到兆基，兩代「模範生」接連翻車

2022年內政部推動「運用既有旅館及公私有房舍轉型社會住宅計畫」的首案，就是把台北王朝大酒店包租下來300戶的「兆基好宅－敦北館」，這代表兆基不只是一般社宅包租代管廠商，而是政府推出新形態社宅政策時，願意合作執行的示範型業者。2024年，內政部頒發第29屆「地政貢獻獎」給兆基屋管的李建成董事長，稱兆基為實現居住正義「不可或缺的砥柱」。同年，宏碁以3.375億元投資兆基，取得約20%普通股。2025年初，宏碁再加碼認購7億年息5%的特別股，表示對兆基的支持。

然而就在2025年同一年底，宏碁不知為何又決議回收7億資金，回復成20%普通股股東身分。直至今（2026）年8月，爆發兆基大股東財務糾紛，宏碁在兆基出事後接管兩天就又撤出董事會，稱公司有內部管理缺失。由於兆基與其關係企業承作大量社會住宅，引起政府高度重視。

如果說「永勝房屋」是第一代模範生，「兆基屋管」就是第二代模範生。兩代模範生相繼翻車，政府除了想快速切割外，是不是該想想，會不會是目前社會住宅制度上出現什麼問題？

台灣包租代管業者3年增5成，但真的好賺嗎？

檢討之前，先要了解「包租代管業」這個行業，這其實包含兩種商業模式。

第一種是「包租」，由業者向房東承租房子後改裝，再以二房東身分把房子租給租客。這種模式業者的獲利來源是租金價差，成本則是給房東的底租押金、裝修與人力成本。

第二種是「代租管」，由業者協助房東招租與管理租客，租客直接與房東簽租約，裝潢成本也由房東自行負擔。這種模式業者的獲利來源是招租成功佣金與每月租金的管理抽成，成本則是人力與廣告行銷成本。

「包租代管業」在日本是很成熟的行業，依日本國土交通省與日本賃貸住宅管理協會資料顯示，全國約1500萬戶民間出租住宅，有約1200萬戶委託包租代管業，不動產業者登記「賃貸管理」者超過1萬家。而依據我們內政部最新統計，國內租賃住宅服務業家數在近3年增長超過5成，目前已有超過2400家業者。有不少朋友好奇問我，這個行業好賺嗎？

這行業的正常利潤，「包租」大於「代租管」；但若論風險，「包租」也大於「代租管」。

還記得2018年「租賃專法」實施後，我與包租公律師蔡志雄募集有志股東合作，轉投資成立RED612包租代管新創事業，期間曾購併共生公寓鼻祖「玖樓」整批公寓，並以包租模式改裝閨蜜公寓、運動公寓等創意獲媒體報導。惟營運數年後發現獲利不如預期，在2022年減資瘦身並進行商模研究轉型，目前RED612公司以高毛利的豪宅與法人資產代租管服務為主。

在包租代管同業交流中，「誰第一個IPO」常常是茶餘飯後的話題，我也曾在租賃公會演講包租代管業與資本市場結合的案例，從日本專做包租代管的上市公司JPMC（株式会社JPMC，東證 Prime：3276，原名日本管理センター）代租管10萬戶的財報顯示，其營業毛利率約13%，稅後淨利僅約3%，這行業規模化後並不是市場想像那麼好賺的行業。

所以實際現況是當包租代管業者越做越大，有人轉型開課程，有人賣品牌加盟與裝修統包，結果副業比本業還賺錢。

社宅包租得扛龐大現金流，僅少數業者撐得起

了解這行特性後，我們再來看看政府推動的「社會住宅包租代管計畫」，對願意參與計畫並以低於市價出租房屋的民間房東，遴選的業者也分成「包租包管」與「代租代管」兩個模式服務。

以社宅「包租包管」模式服務，房東以市價8折租金與包租業者簽約，包租業者再以低於市價8折的租金轉租給弱勢戶，經政府確認核定成果無誤後，給予業者開發費與每月包管費。

以社宅「代租代管」模式服務，業者協助媒合房東以低於市價8折租金直接租給弱勢戶，代管業者賺媒合費與每月代管費。

多數想省事的房東都選擇「包租包管」模式合作，今年初住宅法修法亦要求未來社宅採「包租」模式物件應達總量50%，包租案給房東的補助不得低於代管案的2.5倍。然而了解行業特性都知道，「包租」業者風險較高，現金流結構是租金支出在前，政府服務費撥付在後。業者要面臨租金墊付壓力、房屋空置風險、房客欠租風險、政府請款時間差風險、修繕協調、租賃糾紛處理等。包租數量越多，營運資金需求越大。若以包租1萬間，每間房東平均底租1萬元為例，每月的營運週轉資金需求就是1億。

這就是為什麼後來政府社宅服務計畫會慢慢集中到少數業者，也因為只有少數業者有這麼大的資金墊付週轉動能，以及龐大的IT、客服、修繕、行政請款能力。

借鏡國外：社宅包租少由營利公司承作

其實，在國外採「二房東模式」推動社會住宅包租服務的案例不少，但鮮少有由營利事業公司來承作。例如比利時布魯塞爾AIS（Agences Immobilières Sociales）是由政府長期政策補助的非營利組織擔任二房東，而愛爾蘭的RAS（Rental Accommodation Scheme）更絕，讓地方政府直接跟私人房東簽約當二房東，再轉租給弱勢的房客。

讓一家資本額有限的民營租管公司，替政府承擔上萬戶社宅房東租金的週轉擔保，我認為最終發展下去是有問題的。就像當學校老師屢次要求「模範生」額外花時間去教弱勢學弟妹，而模範生的時間與能力有限時，也許就會開始想作弊，去維持好成績了。

核稿編輯：林易萱
責任編輯：查慧瑛