▌作者簡介：Tody陶迪，新型態住居品牌SAND INC.執行長，致力於開發散落於城市中不同角落的可持續建築居所，讓每一個人的當代居住生活都有選擇。認為人生不必以買房為終點，租房也不必然委屈。著有《不買房當房東》、《買房也買自由》。
最近，總統候選人侯友宜提出青年成家「555方案」。有些人覺得，這項政策對於青年買房是利多，苦於無頭期款的年輕人，終於能買房了；反方意見則是覺得，這項政策只會造成年輕人負擔更重。
555方案是什麼？
第一個5是在1500萬的額度以內，青年最高可以全額貸款免頭期款；第二個5是，有5年的利息優惠（侯拋出的政策用詞雖然是「利息優惠」，但說到底意思就是「寬限期」）；第三個5是，前5年利息補貼0.5%，由政府和銀行解決。此外，5年寬限期過後的第六年起，利息由公股銀行減半碼（0.125%）計算。
年輕人因為通膨、房價高、付不出頭期款，侯友宜拋出的這項政策，乍聽之下好像可以讓青年輕鬆擁有一個家，但是好康的背後又覺得哪裡怪怪的？
免頭期款會有問題？
頭期款，其實是一種還款能力的表現，所以銀行不會輕易的核准全額貸款。因為對銀行來說，需要預留房產價值減損的浮動空間，才能確保抵押的資產不會貶值，不讓自己承擔過高的風險。
買預售屋也是一樣，雖然不用一次拿出如成屋多的現金，但是頭期款加工程款，往往會拉到2.5成以上。等幾年後交屋、銀行開始核貸時，銀行已經藉著建商用好幾年的時間，證明了借款人的每月還款能力，所以能夠放心核貸。
所以，頭期款同時也是一種信用的表現，如果免去，政府只是在把風險轉嫁給銀行。
今天，你想幫助一個沒有頭期款的年輕人買房，他就算因為這個「德政」擁有了一間房，但寬限期過完、第六年之後他要怎麼辦？你如何能期待一個存不到頭期款的人，5年寬限期過後，突然就變成可以月付6萬多元房貸的人？我認為提出這種政策的政治人物，是沒有長遠規劃的。
（假設貸款年限是30年期，扣掉前5年的寬限期，第六年開始付第一次本金和利息，要還的款項會直接暴增到6萬3千多元；若貸款年限是40年期，當然會輕鬆一點，變成一個月4萬多塊。）
公股銀行提供利息優惠也會有問題？
這項政策還提到，5年寬限期結束後，承辦政策性貸款的公股銀行，要提供0.125%的利息優惠。但公股銀行也是營利單位，當政府把風險直接轉嫁給銀行，又強迫公股銀行自行吸收利息補貼的損失，得到的結果勢必是，股民持有的公股銀行股票價值開始減損，配息開始降低。
買房的人笑了，股民卻哭了。如果是拿著免頭款政策買房，同時又持有公股銀行的股票者，就不用笑了，利息補貼的錢是你自己出的。
其他國家如何支持青年住房問題
支持青年住房這件事情，我認為英國的住房政策有部分可以拿來借鑒。英國過去有個政策叫「Help to Buy」，其中的一種方案和侯友宜提出的政策較為接近，是首付自備款只需要5%，銀行放貸可以放到95%，但是這個方案已經停止了。
現在「Help to Buy」剩下的一種方案叫「Shared Ownership」，簡單來說，就是政府和你一起合資買房，這種方式能降低首購族準備頭期款的壓力。買房人只要出5%的頭期款，政府最高能借你20%，並成為你的共同產權人（按比例持份）。當你想把房子賣掉的時候，就要清償20%給政府。因此，銀行只需審核剩餘的75%貸款，不需要承擔100%的風險。
也有很多人喜歡說新加坡買房政策很厲害，他們的組屋讓人人有房可住。但大家沒注意到，新加坡是怎麼做到的這件事的。新加坡其實是透過每個月「強制」幫人民存頭期款，每個月會從你的薪水扣款。你自己存不到買房頭期款沒關係，政府會強迫幫你存。
新加坡買房公積金的扣除率最高高達37%，也就是你拿到薪水後，會直接有37%被扣掉。我想問問存不到頭期款的大家：如果政府說，我每個月幫你從薪資扣錢，作為買房基金、幫你存頭期款，你願意嗎？
＊本文獲「Tody 陶迪」授權轉載，原文、完整Podcast
責任編輯：倪旻勤
核稿編輯：陳瑋鴻
