《平均地權條例》修法於7月1日上路，5大重拳遏止炒房行為。雖不溯及既往，但房產業者仍認為，這是政府祭出力道最重的打房政策。《商業周刊》為您一一解析5項新法重點。
《平均地權條例》修法1：禁止預售屋、新建屋換約轉售
「預售屋」或「新建屋」買賣契約，除配偶、直系或二親等內旁系血親外，不得讓與或轉售第三人。
除非符合內政部公告的6種特殊情形，每2年只能換約1戶：
- 非自願離職且超過6個月未就業。
- 本人或家庭成員，罹患重大傷病或特定病症，須6個月以上全日照顧。
- 本人或家庭成員的房屋，因災害毀損而須另行租屋。
- 本人或家庭成員發生意外事故，導致第三人死亡，或重傷須6個月以上全日照顧。
- 原買受人死亡，其繼承人無意保留。
- 共同買受人間轉售或讓與。
以下3種情況不需申請即可轉售，也不限2年一次：
- 配偶、直系或二等親內旁系血親之間換約。
- 買受人死亡後由繼承人依法繼承。
- 私法人因合併而承受，或解散清算後財產歸屬的換約。
該條文也要求建商，不得同意或協助契約讓與或轉售，違者均可按戶棟處罰新台幣50萬～300萬元。
內政部表示，將例外條款規範清楚，目的是讓已完成預售屋簽約後，卻發生重大事故無力繳款的民眾能有轉售機會，允許換約免受罰。民眾若要購買預售屋，需清楚評估自身是否擁有足夠的承擔財力，以免落入無法轉售的困局之中。
《平均地權條例》修法2：重罰炒作行為
為遏止意圖散播影響房價的不實資訊、營造熱銷假象、或透過違規銷售（紅單），以影響房市交易的情況。若有以下情況，都可按交易戶（棟、筆）數，處罰新台幣100萬～5000萬元，且在期限內未改善，政府會連續開罰：
- 散播不實資訊，影響交易價格。
- 透過合謀的假交易，營造熱銷假象。
- 利用違規銷售影響市場交易秩序。
- 壟斷轉售牟利。
- 以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作。
《平均地權條例》修法3：建立檢舉獎金制度
民眾遇到「不動產銷售買賣」或「申報實價登錄違規行為」，可向縣市政府檢舉、提出證據。若經主管機關查證屬實，將由實收罰鍰中提30%金額，當作檢舉獎金，最高1000萬元。
《平均地權條例》修法4：管制私法人購屋
私法人如要購買住宅用房屋，需符合以下6種使用情況，經主管機關許可。
- 宿舍使用，但不得超過員工人數。
- 居規模的出租經營使用，持同一使用執照內有5戶以上。
- 衛生福利機構使用，如長照機構。
- 合作社購買住宅供社員使用。
- 參與都更或危老者，在整合階段購入屋齡30年以上、未達安全或耐震標準住宅，以及在公展或核准階段，非計劃內所有權人、實施者、出資者買受該該計劃範圍內的住宅。
- 其他經內政部公告之用途。
無需經過《平均地權條例》許可的情況有以下9種：
- 公（國）營事業或受政府捐助之財團法人，如台糖、北捷、法扶基金會等。
- 金融機構轉投資的資產管理公司（AMC），如台灣金聯，買受不良債權擔保品，以及政府公開標售的住宅。
- 不動產經紀業買回其代理銷售的瑕疵物件，如海砂屋、輻射屋及凶宅。
- 參與法院拍賣。
- 買受文化資產保護法所定私有古蹟、歷史建築、紀念建築等。
- 依法律規定具有優先購買權者。
- 都市更新整合階段的迅行劃定地區（具急迫重要性），以及在公展、完成階段，計劃實施者、出資者及所有權人可交易計劃範圍內的住宅。
- 危老重建的起造人、所有權人，可交易計劃範圍內的住宅。
- 私法人與土地所有權人簽訂合建契約，而買受住宅。
新法也限制私法人取得房產的5年內，不得辦理移轉、讓與或預告登記。
《平均地權條例》修法5：解約申報登錄
政府為避免有人因「禁止預售屋、新建屋換約轉售」新規定，採取解約變成轉讓給第三人的做法，因此建立解約申報登錄制，讓預售屋市場更趨透明化。
預售屋買賣契約若解約，建商應於解約日30日內申報登錄，違規者將按戶棟處罰新台幣3萬～15萬元。若期限內未改正，將按次處罰，處罰二次仍未改正者，按次處30到100萬元罰鍰。
《平均地權條例》實際會影響到哪個族群？
此次《平均地權條例》修法限制預售屋及新建成屋換約轉售，將遏止投資客透過紅單與預售屋契約「團購炒作」的意願，減少可拉抬買氣與價格的客戶，進而讓建案回歸正常的市場價格供需機制。
住宅週報社長陸敬民表示，很快就會看到投資人調低價格求售，原本加價300萬出售，降至100萬、30萬，甚至最後平盤求售。
其實在修法前，投資客基於預期心理，已經出現「逃命潮」，預售屋轉售件數就已經大幅上升。根據永慶房屋公開數據，統計各房屋買賣網路平台，發現預售屋轉售件數在2022年4月《平均地權條例》送入立院後就開始增加，如2021年11月預售屋轉售數量為1萬6074件，2022年6月卻增至1萬9945件，增幅約24.1%。
台北市租賃住宅服務商業同業公會理事長陳柏勳表示，若法案通過，房市硬著陸機率將增加，但是買方的觀望程度可能會更高。他也坦言，「從2022年第4季就明顯看到物件的交易數量往下降，對房價確實產生影響。」
《平均地權條例》修法，房產專家怎麼看？
政治大學地政系退休教授張金鶚接受媒體訪問時則表示，「房價本來就該降下來，這是臨門一腳。」他指出台灣高房價所得比有3大主要原因：
- 資金寬鬆、利率偏低。
- 投資炒作、有利可圖。
- 民眾預期心理「房價雖不合理，但還會再不合理」。
張金鶚分析，觀察當前房市，市場供過於求越來越明顯，市場力量將逐漸發揮；加上央行利率逐步上升，全球資金緊縮，房價只漲不跌的預期心理將逐漸調整改變。加上平均地權條例修法預期通過，抑制投資炒作行為。在此3推力下，將逐漸改變原先3大房價上漲的因素，直言：「未來房市反轉不景氣將越來越明顯。」他預計法案通過後，半年內房價就會慢慢降下來。
回顧2022年以來政府打炒房政策
近2年來，政府不斷祭出打房措施，進入2022年後，打房的力道逐漸加重，尤其此次《平均地權條例》草案若通過三讀，更能抑制投資客的炒作行為。
1.央行制定購地貸款4大規範
2022年1月13日，央行延續前一年購地貸款成數降為5成，1成為動工款的條款，增訂出4項授信規範，並籲請金融機構將其納入內部稽核及查核重點。
- 針對「借款人應切結於一定期間內動工興建」之規範，有關「一定期間」認定，最長以18個月為原則。
- 一定期間屆期尚未動工興建者，除經承貸金融機構查證有具體明確事證屬不可歸責於借款人因素者外，應逐步按合理比例收回貸款，並採階梯式逐年加碼計息。
- 金融機構辦理續貸或轉貸案件，如借款人所購土地未動工興建，應審慎覈實評估貸款條件，並應對貸款年限（含原貸期間），訂定合理之上限。
- 金融機構應落實貸後追蹤管理，包括定期實地勘察、拍照追蹤建檔等，追蹤案件是否按計畫動工；如未確實落實貸後追蹤管理，將被列為重點缺失，並移請金融監督管理委員會或行政院農業委員會查處。
2.金管會調整銀行風險權數
2022年2月17日，金管會宣布調整包含以下5種銀行抵押貸款適用的風險權數：
- 法人戶購置住宅
- 自然人3戶以上
- 購地貸款
- 餘屋貸款
- 工業區閒置土地
受此次風險權數調整所影響的族群為銀行業者，因為放款提高成本，將影響到銀行的放款意願。
3.央行5度升息
2022年，歐美國家爆發高通膨，中央銀行為跟進美國聯準會（Fed）腳步、抑制國內物價飆升，自2022年至2023年6月，央行共5度升息3碼（0.75個百分點）；重貼現率、擔保放款融通率、短期融通利率也在這5次央行升息中跟著調升。此舉將影響購屋房貸利息，對房市產生一定的影響。
4.六都與新竹縣市第二戶貸款上限7成
2023年6月16日起，央行祭出房市新管制措施。針對六都、新竹縣市等地區，購買第二戶房貸上限降為7成。
央行指出，自然人申辦特定地區第二戶購屋貸款的平均貸款成數居高且持續上升，2023年第一季自然人新申貸第二筆購屋貸款人數及占比，均較上季增加。加上全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高等因素。為續強化管理銀行信用資源，降低相關風險，因此新增規定。
參考資料：內政部
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核稿編輯：倪旻勤
