近幾年，無論因為日圓匯率走低、分散資產配置風險、尋求長期投資機會、海外求學或工作需求，或者單純想移居自住，前往日本置產的台灣人，可以說遍布東京都心到北海道鄉間，加上各類網路開箱影片資訊不斷，看起來日本買房似乎便宜簡單，但真的如此嗎？如果進一步探究，會發現有人買房過程順利，如願開啟日本新生活，有人則誤踩雷區，陷入房子難以脫手困境。
因此，如何踏出赴日置產的第一步？成功與失敗的一線之隔怎麼拿捏？以及2026年日本房市還能進場嗎？成為諸多人心中的疑問。
分批換匯分散風險 做好準備就是最好時機
最有資格回答這些問題，莫過於在日本推展住宅買賣、租賃、商用不動產經營三大業務，並且業績連續四年創新高的信義房屋，信義房屋日本事業部經理柳政億直言，這些問題跟答案都是相對的，沒有對不對，只有適不適合，但凡想一圓日本置產夢，思考周全、做好準備永遠是不敗守則，所以他針對資金規劃、進場時機、物件選擇、政策調整四大面向，提供寶貴資訊與布局心法。
首先，日圓「便宜」是台灣人興起海外置產念頭的原因之一，不過近幾年日圓兌台幣呈現區間震盪，「有時候匯率波動價差，比房價還來得明顯」，柳政億表示籌措赴日置產資金，分批買入是最佳分散風險策略，「而且還在考慮要不要進場時，就可以趁每次日圓走弱兌換部分資金，即使最終決定不到日本置產，仍能轉做旅遊費用，或小孩子留學、工作的租金與生活費」，大幅降低短期匯兌損失。
假如已決定到日本投資置產，擔心匯差額外增加購屋成本，柳政億認為不妨直接向日本本地銀行，或台系銀行日本分行申請日圓貸款，「雖然日本央行升息一碼，貸款利率也變高，但基期本來就低，只要做好控管，一樣能發揮避險作用」，加上日本貨幣政策長期保持穩健，任何轉向通常會事先釋放訊號，關注市場動態有助於及時調整因應。
至於進場時機，柳政億提到每一年都會被問到同樣問題，「從數據面來看，信義房屋在日本，近年成交量一年比一年高，有沒有適合時機，完全因人而異」，畢竟放眼全球，從台灣、亞洲到歐美，房價都位在相對高點，會擔心風險過高是人之常情，一切仍須回歸自己的投資本質以及風險承受度，如果追求的是資產配置，認為未來幾年，日本房市政策穩定、交易規則清楚、報酬符合預期，是資產避險的理想去處，確認清楚即可付諸行動。
進場前先想怎麼退場 找對神隊友事半功倍
前進日本置產的行動核心，當然是指挑選符合期望的物件，柳政億強調信義房屋在日本，從2009年迄今，累積成交案件超過6,000戶，從中能夠歸納出三項提高勝率要領，「第一，海外投資不管出於什麼原因購買，不太會像在台灣買房，長期持有用來傳宗接代，所以進場時要先想好怎麼退場，即使遇到地震或疫情期間的房市低迷期，一樣能夠確保脫手賣出。」
第二，有鑑於日本人才是當地房市基本盤，挑選物件與區位，務必以日本人喜好作為主要考量，而且外國人比例過高區段、一戶建房型或偏遠鄉間，轉手風險相對偏高，都應該盡量避免；第三，如果想知道看中的物件，基本面跟流通性是否相對安全，可以依據銀行是否願意承貸，當成重要風險指標，如果連銀行都有顧慮，代表應該及早另覓他處。
最後，除了上述操之在己部分，關於外在的政策調整，包括大阪市將自2026年5月30日起，停止受理特區民宿申請，以及日本政府研擬2027年起，建立外國人在日本持有不動產資料庫，柳政億指出這些都是為了方便統一掌握與管理，對於單純置產自住不會產生太大影響，如果在衡量、評估與選擇的漫長過程中，擔心無法即時掌握完整資訊，最好找人「陪跑」！
像信義房屋在台日兩地皆設有服務團隊，「除了不定期在台灣各縣市舉辦說明會，分享日本買房的流程、稅制、貸款等注意事項，更重要是告知真實狀況與注意事項，先了解再決定，陪伴確認合不合適赴日置產」，畢竟語言溝通、生活文化跟居住習慣存在差異，各種突發狀況也容易衍生風險，有了在地長期經營團隊協助擬定周全策略，就不會出於一時衝動，或受限於資訊落差，做了錯誤決定，導致海外置產美夢半途而廢。
