多頭房市下的事實

建商為何會漲價或為何臨時與快速的調整建案售價，全賴市場買方的反應而定，要知道，當價錢往上調的時候也會有一定的風險，倘若過高於買方可接受的幅度，導致銷況大受影響之時，要再把價格下調回來，就會產生非常大的負面傷害與衝擊，更甚者會對品牌造成不利的觀感與評價，所以在沒有一定的市況考量跟把握之前，建商是不會隨意坐地起價的。

當買氣旺盛與景氣大好的前提之下，賣方調漲是很正常不過的事，只不過在這瞬息萬變動不動就完銷、時不時就拉高價錢，在快速熱賣的市場就會造成許多消費者的抱怨，畢竟想買而買不到房子的人不管是自住還是投資客，在大多頭之時，這個比例永遠都是比較高的，然而這股忿恨之氣，總要有個地方來宣洩吧。

行情上行，是謂果，那麼因是甚麼呢？

1.土地成本越來越高所致。
2.市場呈現嚴重供不應求。
3.各種推案均是快速完銷。
4.短期投資的價量差可觀。
5.排隊搶房之事絡繹不絕。
6.案前找賣方預購的人多。
7.公開漲價依然銷量不減。

不動產的歷史之中，造成房價下跌的負面影響不外乎重大天災、全球性金融風暴、重大政策等三項。

但造成房價上升除了通貨膨脹之外，別無其他理由，就只有單純市場機制下的供需結論，賣少買多，價自然漲，這個過程不管是誰，都沒有辦法因少數人之力就可撼動或反轉整個消費市場。名嘴媒體也好、政客學者也罷、也沒有人可以精準預知未來走勢，因為供給與需求，都是現在進行式，有購屋的動機，你才會去看房子，有買賣上的成交，才會有交易紀錄。如果這些都還沒發生在現實上，又該如何推測後市必定會怎樣呢？

在房價熱點的思考下，可以做這樣的設想

這行情真會讓人負擔不起嗎？
我不買其他人會買或搶購嗎？
可能有會低於行情的建案嗎？
若我是建商或賣方會加價嗎？
建案的選擇性是少還是多呢？
購屋的考慮期是長還是短呢？

倘若這些預設問題得到的都是正面答案，那就代表雖然你不想接受房價上漲的現實，但其實你心裡都很清楚遲早要去面對，最後你的決定只會剩下要與不要的差別罷了。這些抱怨、不滿跟忿恨，又有甚麼用呢？它能改變什麼呢？你又能改變市場嗎？你不買或你的牢騷可以改變房價嗎？

當建商的定價一出與建案一開都是短期完銷，你覺得下個建案他們不會以此做參考嗎？尤其大部分的建設公司都會認為賣太快是價錢定太低、太好賣或賣太便宜，只要能多賺，做生意的又怎麼會放過機會呢？即便是優質品牌也都會跟進，藉此來拉高造價創造代表作。市場邏輯就是如此，買方搶購、賣方瞬間售罄、賣方往上調價、買方依然搶購、賣方還是快速完銷，直到價格調到買氣卻步為止，直到買方再轉手時，沒有下一手願意買單為止。中古屋也是如此，大局呈現在對賣方有利的狀態下，買方在價錢上是完全沒有反擊能力的。

如果前案賣得快，下案必定要補回。
如果換約換得快，代表原價太便宜。
如果投機賺得多，建商一定會漲價。

例：能賣40萬，為何不賣呢？賣40萬還是被搶購，那下一案價錢就會再往上走，買方取得40萬竟然還有3萬的轉讓價差空間，那麼定價或調價基礎就出來了，其一是賣40萬之時其實可以賣43萬，其二是下案想要賣到45萬的難度不高，這樣的市場循環不會只在某家建商身上發生，而是所有的賣方都會彼此互相參考與打聽。

那麼這搶著買房的源頭在哪裡？就在需求比例上，也許目前供給量少，不足以滿足年均未成長的需求量、也許供給量中上，但需求量更大。那麼這需求的源頭又在哪裡？都是自住嗎，也不全然，現今不動產已被廣泛作為金融理財與存錢儲蓄的工具，在多頭之下，投資意願大增，投資客大出籠。進而市場成為自住客與投資客拔河拉鋸的戰場，投機者不是買得快就是買得多，進而擠壓到自住客的選擇空間與考慮時間，當然價錢都是被賣方所掌握著，如果市場上的投資轉手物件很多，也代表著行情也被他們所控制著。

如果要抑制房價的膨脹，若沒有相關的配套限制或定法打擊，其實也沒有阻止買方不買房子的方法跟理由。畢竟購屋就是個剛性需求，雖然行情的最終支撐點還是在於自住客，但如果需求量沒有崩落，要想著價錢崩盤幾乎是天方夜譚。

市場像是一片汪洋大海，每一個買方賣方、每一筆在裡面流動的資金，每一個單位都如同是這其中的一粟，這麼渺小的力量又怎可能帶來巨浪激流呢？價錢也是相同的道理，有人買、就有人賣，有人賣、就有人買，如此形成了一個被大眾認同與接受的數字，那就是行情，有人買就漲，沒人買就跌。你搏的不是運氣，搏的是信心與買氣，只要有人繼續買下去，那行情就會持續樂觀下去。

※本文獲作者授權轉載，原文連結

作者簡介：誕生與成長於一個與不動產相關的環境，雖入行未達先進前輩之資，但耳濡目染這個生態圈近三十年，聽到的故事，看到的真人真事，遇到的實際歷史，歷歷在目。著有《丁丁的房產人生雜記》。

責任編輯：梁喆棣