全台房價飆漲風，從蛋黃區、蛋白區一路吹到蛋殼區，但，隨著升息潮，以及2022年直轄市與縣市首長選舉逼近，政府為了爭取民眾選票，打房也將越打越兇。多空交戰下，房市更加詭譎難料，商周彙整8個關鍵問題，助你在虎年房市趨吉避凶、尋找新機會。
Q1：2022年房價究竟會漲，還是會跌？
永慶房產集團總經理葉凌棋認為，2022年雖有貨幣緊縮和房市管制政策、超額供給等變數存在，但在國內經濟穩定復甦、市場資金潮仍旺、台商回流、民間投資增加等前景下，房市基本面仍是看好，雖然買氣難有爆發性成長，但房價仍有上漲空間，因此他預期是「量平，價緩漲」的走勢。
這也符合內政部次長花敬群向商周強調的「求穩，不求跌」施政方向。事實上，從2009年政府開始打房算起，政府重點都放在健全房市，而非讓房價下跌，尤其這一波又有包含台積電設廠在內的經濟與產業基本面支撐，因此吉家網董事長李同榮更樂觀認定，這一波很可能會一路漲到蛋白區漲不動後，約2024年總統大選年，房價才會開始修正、進入下一波的景氣循環。
Q2：房市反轉訊號是什麼？何時是最適合進場的時機？
利率是房價漲跌的關鍵因素。央行副總裁陳南光投書指出，每當利率下跌1個百分點，房價上升最高可達4.8％。換言之，當利率上升時，房價可能轉為下跌。
但央行升息通常不會一步到位，而是緩步爬升。以央行在2010年到2011年的升息，在升息初期，對房價影響還不明顯，等到利率升至相對高檔之後，至2015年才明顯抑制房價。所以，預期央行2022年下半年開始升息，可能會到2023年或2024年後，才看得出來對房價的影響。
另外，房市漲跌有週期表現。央行總裁楊金龍已指出，2022年房市上升週期還沒結束，可能續漲；陳南光則表示，房價循環週期約為5.8年至6.6年。以房市從2017年後大漲，這波循環估計到2023年後才看得到轉折。
而且，2022年台灣適逢市長與縣市長選舉，打房政策將有增無減，但政策要出現效果，也得醞釀1、2年，也就是到2023或2024年後，房價可能調整，會是較佳的進場時機。
Q3：全台房價飆高，哪裡買房較安全？哪邊是須避開的危險區？
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為，短線漲幅低、房價基期也低，且有建設利多的地區，不僅風險比較低，而且2022年會有一定補漲空間，相對安全。
因此從永慶房產集團對2021年第4季的房價調查中，可以發現，包含台中市的清水、桃園市的楊梅、蘆竹，以及新北市的淡水、中和等9區，都可能是2022年的潛力補漲區。
●台中市清水區
．2020/Q4單價：14.5（萬元）
．2021/Q4單價：14.6（萬元）
．2021/Q4較2020同期漲幅：0.7％
→2022年可望補漲原因：鄰近的三井Outlet 2期新開幕
●台中市中區
．2020/Q4單價：16.2（萬元）
．2021/Q4單價：17.3（萬元）
．2021/Q4較2020同期漲幅：6.8％
→2022年可望補漲原因：鐵路高架化，交通動線更便利
●桃園市楊梅區
．2020/Q4單價：11.4（萬元）
．2021/Q4單價：12.2（萬元）
．2021/Q4較2020同期漲幅：7.0％
→2022年可望補漲原因：工業擴張熱區，基期低
●台中市西區
．2020/Q4單價：23.2（萬元）
．2021/Q4單價：25.1（萬元）
．2021/Q4較2020同期漲幅：8.2％
→2022年可望補漲原因：成熟市區商圈，生活機能強
●台中市大雅區
．2020/Q4單價：19.5（萬元）
．2021/Q4單價：21.1（萬元）
．2021/Q4較2020同期漲幅：8.2％
→2022年可望補漲原因：中科商機外溢受惠區
●新北市土城區
．2020/Q4單價：36.0（萬元）
．2021/Q4單價：39.3（萬元）
．2021/Q4較2020同期漲幅：9.2％
→2022年可望補漲原因：日月光廣場與土城長庚醫院開張
●新北市淡水區
．2020/Q4單價：21.6（萬元）
．2021/Q4單價：23.6（萬元）
．2021/Q4較2020同期漲幅：9.3％
→2022年可望補漲原因：淡江大橋、淡北道路興建中
●桃園市蘆竹區
．2020/Q4單價：21.0（萬元）
．2021/Q4單價：23.0（萬元）
．2021/Q4較2020同期漲幅：9.3％
→2022年可望補漲原因：成熟市區商圈，生活機能強
●新北市中和區
．2020/Q4單價：42.3（萬元）
．2021/Q4單價：46.4（萬元）
．2021/Q4較2020同期漲幅：9.7％
→2022年可望補漲原因：成熟市區商圈，生活機能強
註：篩選標準為2021年第4季漲幅低於1成，且雙北房價每坪50萬元以內，其他城市30萬元以內的大樓、華廈、公寓型住宅及住辦，並排除1樓及預售案件
資料來源：永慶房產集團
整理：林洧楨
反之，短線漲幅過高且建設利多還未落實的地區，就會是高風險區。例如台積電進駐高雄設廠雖已拍板，但包括交地、興建至少還須2年以上，卻已經帶動前金、新興、楠梓、橋頭區等房價飆出逾3成以上的漲幅，進場風險增高。
此外，代銷龍頭、甲山林董事長祝文宇則獻策，「房子租得掉，就是你現在能買的房子。」
理由是，租屋需求強，多是購屋需求也強的地區，比較不愁換屋沒人接。而且只要能出租，就代表有人幫忙扛房貸，長時間也會比較有價格支撐，未來就算政府加稅，也可以轉嫁給房客，加上買房出租屬於長期持有，算不上投機炒作，會相對安全。
從《2021房地產年鑑》統計6都整層住家的每月平均租金行情，可發現台中市不僅租金漲幅居6都之冠，其中西屯、南屯、東區等地區，更是月租金過去一年漲幅相對高的地區，就是可以考慮的地點。
不過全台房價高漲，讓購屋負擔更重，因此無論是自用族或換屋族，一定要嚴控預算，才有辦法負擔進場買房。
Q4：預售屋、新成屋、中古屋，現在買哪一種比較有利？
近一年來，預售屋價格大漲的一大主因，就在於缺工、缺料、缺櫃帶來的營建成本上漲；相較之下，早就蓋好的新成屋、中古屋，就沒有這類成本壓力，所以就算被比價效應帶動，房價也起漲，但幅度也會比預售屋略低一些，是相對有利的選項。
不過兩大重點需要注意：一是，無論新成屋或中古屋，都沒有緩衝期，簽約後1個月內就有房貸上身的壓力，而且近期銀行鑑價保守，自備款成數可能會超過3成。
二是，921地震後，有新的建築耐震標準，因此鎖定屋齡23年以內的物件，在抗震方面會更有保障。
Q5：原物料、勞工、運費成本都大漲，建商有沒有倒閉風險？
根據佳元建設總經理蔡錫全在第一線觀察，目前採取「先建後售」的建商，會比大量推預售案的建商壓力輕，因為能依據成本反映售價，不需要自行吸收大漲的營建成本。現階段多數業者只是少賺，僅有少部分小型建商或營造廠，有倒閉風險，消費者還是要慎選品牌。
Q6：現在是買不如租，還是租不如買？
黃舒衛建議，最重要的判斷標準是，自己的收入是否負擔得起。
如果要買房，合理的房貸負擔最好是占家庭總收入的3成以下，最高不要超過5成，否則一旦遇上升息，房貸壓力提高，就很可能壓垮家庭；而且必須有足夠的閒置資金能當頭期款，才考慮買房。
所以若負擔不起，當然繼續租屋比較好，但台灣缺乏長期租屋政策，因此要留意多數房東不願租房給高齡銀髮族的問題。
Q7：升息潮來了，房貸壓力會變高嗎？要轉貸嗎？
台灣自2008年金融海嘯後，已歷經長達13年、2％以下的低利率環境。如果貸款1千萬元，20年期，當利率從1.33％回升至2％，前兩年多的平均每月負擔將多出超過5千元，首年更得多付約6萬5千多元。
以台灣2021年平均年薪約65.6萬元計算，要多付約6萬5千多元貸款，得加薪約10％才跟得上，房貸壓力明顯增加。但要升回2％，央行得花上1年到2年以上的時間。
至於是否趁升息前轉貸，因轉貸有相關成本，包括代書費、塗銷費、地政登記費用等，如果原來貸款尚在綁約期間，還有違約金，而到新的銀行貸款，也會收取帳務管理費、徵信費等。若貸款1千萬元，轉貸相關費用可能超過2萬元。
但如果轉貸銀行比原來銀行的利率少了0.5％，1千萬的貸款1年可以少付5萬元的利息，一算便知划不划算。
Q8：負人口時代，為什麼房價沒跌？何時才對房價有影響？
因為小孩成年後與爸媽分住的社會趨勢，導致戶數增加，買房需求仍在，抵消了負人口衝擊。
根據內政部統計，2015年第1季台灣戶籍數只有840多萬戶，但到2021年第3季已經突破900萬戶；同時間，戶量（即每戶人口）則降至2.6人。換言之，「小家庭」是買房的新主力。
不過，負人口仍會有影響。有能力買房的青壯年在2020年有1680餘萬人，但國發會推估，到2030年就只剩1500多萬人，減幅約10％，而且往後下降速度更快。吉家網董事長李同榮認為，負人口對房價的影響，可能在10年後會逐步顯現。
再不買房，就買不起？
為何打房大將張金鶚說：房價要跌，難！
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