答案，藏在驟變中的東區商圈。
人稱「樹伯」的東區店面投資客，告訴我們，10多年前，他買下第1間東區店面。當年這個店面月租金可達60萬元、投資報酬率4％以上，而且整個東區「排隊半年、1年都不一定租得到1個小店面，」
但，隨著商品越賣越高檔、租金越變越高後，中低價的攤商被趕往五分埔，東區店面改由高價連鎖品牌進駐。可是，約從10年前開始，信義百貨商圈崛起，吸走了高價精品店，東區逐漸沒落。最後疫情爆發，又給了致命一擊，就像樹伯，即便租金降到只剩高峰時的1/3，仍是數個月等不到任何承租客。
根據最新調查，忠孝東路4段兩旁第1排、約200多間店面，如今閒置數量竟飆升到35間、空置率逾17％，創下史上最慘紀錄。
放眼整個台北市，店面行情也出現類似住宅區近年「去中心化」的翻轉現象。
6都店面租售壓力最大的行政區，包含東區、永康商圈的台北市大安區，相較於疫情前的2019年，大安區店面租金與售價都降了近1成。
此外，還有西門町所在的萬華區、士林夜市坐落的士林區等，北市12個行政區，就有8個店面租金在近兩年下滑。全台店面價值最高的台北市，如今反成了重災區。
屋比房屋總監陳傑鳴指出，新北市中心地帶的板橋、新莊、三重區，也是租金下滑最多的地區，整體而言，大台北店面租金，都是蛋白區表現更勝核心的蛋黃區。
但走出台北市，情勢卻大不同。「南漂」人口帶旺台北市以外的城市住宅區和商圈。像新北市，就僅有3個行政區店租下跌，且跌幅最大僅約3.1％，整體店面氣象比台北市好。
再往南走，桃園市受惠於人口紅利，幾乎全部行政區的店面租金都起漲；台中市則有台鐵高架化帶動中區與東區的火車站前後站商圈，以及中投快速道路帶動的大里區店面起漲。
至於台南市，最受注目的就是台積電進駐南科效應加持的善化區、新市區，店面租金漲幅都超過2成。高雄市，三多商圈與鈴鹿賽道樂園坐落的前鎮區、有豪宅聚落支撐的鼓山區、有工業區加持的路竹區，店面租金也都有近2成的漲幅，唯一負成長的是小港區，疫情衝擊導致小港機場營運幾乎停擺是主因。
綜觀近兩年實體店面的變化，未來商圈將是「個案表現」時代，誰越能抓住消費者新習慣，就能越快竄紅。哪些新店型疫後更搶手？
一，自帶人流、不受地點限制的網紅實體店。
根據東區房仲業者的第一線觀察，過去的金店面，是先看所處路段的人潮多寡來決定，但現在，消費者是透過手機找好店家，再前往消費，就算路過店面，也會檢視網路評價才決定是否上門。
尤其網紅店，多是從網路吸引粉絲到實體店消費，「他們不用靠商圈既有人流也能生存，現在反而是商圈需要他們幫忙帶來人潮。」一位不願具名的東區房仲店長說。
二，不重門面，更看重倉庫、攝影棚功能的電商實體店。
電商實體店，經營的是網路下單顧客，所以一方面要有能兼顧網路叫賣的攝影棚，另一方面需要做發貨中心的倉庫功能，因此除了空間要足夠外，地點是否夠貼近消費者，方便取貨、發貨，也是考量重點。不像傳統商店重門面，他們反會挑租金相對便宜、深入住宅區的二線店面。
三，貼近住戶或上班族的社區型商店。
以前是你找店面，現在是店面找你。不再追逐隨機移動的人流，改抓居住與上班的定點人群。例如在桃園龜山合宜宅社區，當地夾在數棟合宜宅中間的文青路店面，由於有「上樓回家、下樓消費」的便利性，因此近一年來，短短幾百公尺就吸引了早餐店、超商等積極進駐。
當民眾被迫在家遠距上班或上課時，對這類社區型商店的依賴度就越高，所以近一年的店面租金，竟幾乎翻了一倍之多。
危機也是轉機，變化已成常態。30年不敗的忠孝東路4段，這個金店面一條街的制霸邏輯，如今也到了得與時俱進的關鍵時刻⋯。
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（東區一級戰區，竟寫下史上最高空置率，為什麼？5都店租漲不停，為何唯獨台北憔悴？未來蛋白區更勝蛋黃區？哪幾種新店型最夯？回流台商引爆商辦價量雙漲！台中最豪華辦公樓直擊⋯更多精彩內容請見1772《商業周刊》）
